1. Какова фактическая окупаемость объекта и какая доходность от аренды?
При стоимости объекта 12 000 000 рублей и действующем арендном потоке 150 000 рублей в месяц (1 800 000 рублей в год) срок грязной окупаемости составляет 6,7 года. Коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение и отопление) оплачиваются арендатором отдельно и не влияют на доход собственника. После уплаты налога на имущество и земельного налога чистый годовой доход составляет 1 725 079 рублей, что соответствует чистой окупаемости около 7 лет. Для объекта с действующим арендатором это один из наиболее привлекательных показателей на рынке коммерческой недвижимости.
2. Кто является арендатором и насколько устойчив арендный бизнес?
Помещение арендует предприятие общественного питания, использующее объект как производственную и торговую площадку. На базе данного помещения организовано производство продукции, которая реализуется через четыре действующие торговые точки. За время работы арендатор инвестировал значительные средства в развитие объекта: выполнен ремонт, установлены инженерные системы, вентиляция, кондиционирование, приобретено оборудование и мебель. Такая модель существенно снижает вероятность смены площадки, поскольку переезд связан с высокими организационными и финансовыми затратами. Подробная информация о договоре аренды предоставляется заинтересованному покупателю.
3. Предусмотрена ли индексация арендной платы?
Порядок изменения арендной ставки определяется действующим договором аренды. Потенциальному покупателю предоставляется информация о механизме индексации, наличии либо отсутствии соответствующего условия в договоре, а также сведения о фактически произведенных изменениях арендной платы за весь период аренды. Это позволяет объективно оценить перспективы увеличения доходности объекта в будущем.
4. Почему объект отличается высокой ликвидностью при продаже и сдаче в аренду?
Ликвидность объекта обеспечивается совокупностью нескольких факторов: действующим арендным бизнесом, универсальной планировкой, возможностью использования под различные виды коммерческой деятельности, наличием парковки, готовых инженерных систем и оборудования. Дополнительным преимуществом является стоимость около 32,5 тыс. рублей за квадратный метр, что существенно ниже текущих затрат на строительство аналогичных коммерческих объектов. Благодаря этим характеристикам помещение сохраняет высокий спрос как среди инвесторов, так и среди конечных пользователей.
5. Какую доходность может обеспечить владение объектом в долгосрочной перспективе?
При сохранении текущей арендной ставки совокупный арендный доход за 11 лет составит 19,8 млн рублей. После уплаты имущественного и земельного налогов чистый денежный поток превысит 18,9 млн рублей без учета возможной индексации арендной платы и роста рыночной стоимости самого объекта. Дополнительно следует учитывать, что в стоимость продажи уже входят мебель, технологическое оборудование, вентиляция, кондиционирование и освещение, что увеличивает инвестиционную привлекательность объекта и снижает будущие капитальные затраты нового собственника.
Скачать презентацию
